鼓励住宅消费再掀楼市走向热论0海绵切割机

鼓励住宅消费再掀楼市走向热论

楼市话题又热了起来。日前国家发改委公布2006年房地产调控工作重点，明确提出“鼓励居民适时适度消费”，整个楼市顿时因之充满想像。

对于普通购房人而言，提出“鼓励居民适时适度消费”后，2006年究竟将是怎样的一年，该如何预期？

是否意味调控“松动”

在《2006年房地产调控工作重点》中，国家发改委提出：“要加强对房地产市场发展的社会宣传和舆论引导，鼓励居民适时适度消费。”此前，建设部和中国房地产协会的有关人士已在多个场合判断：2006年将是鼓励住宅消费年。这两条可以相互印证的信息令房地产界“如沐春风”。

一些业内人士猜测，“鼓励居民适时适度消费”传递了一个重要信号：中央政府可能会出台一些谨慎的措施来鼓励房地产消费。其判断的理由是，宏观调控对抑制房地产市场过快、过热发展起到了积极作用，但同时也使自住房购买者因无法预期会不会有更多调控政策出台而陷入观望。因此，要启动自住消费，出台相关利好政策势在必行。

但另一些房地产问题独立研究学者认为，楼市陷入观望的根本原因并非调控，而是供给结构性失衡、房价暴涨超出百姓购买力的必然结果，宏观调控只是加速楼市调节的环境与外因。从现状看，尽管楼市宏观调控初见成效，仍面临突出矛盾和问题：调整住房供应结构任重道远，部分地区房价仍在高位运行，投资投机性需求反弹的压力犹在。直至去年第三季度，全国房屋销售价格指数仍上涨了6.1%，特别是在10月、11月份，同比分别上涨6.6%、6.8%，涨幅比9月份又提高了一个百分点以上。北京、广州、深圳等地的房价涨幅更是惊人。

正是这些问题的存在，决定了2006年的楼市仍将延续宏观调控的主线不会改变。发改委在2006年房地产调控工作重点中也强调，将着力调整供应结构，切实增加普通商品住房供应，继续解决部分城市投资房地规模过大和住房价格上涨过快的问题，加强市场综合监管，规范市场秩序。

联系到发改委宏观研究院日前发布的一份研究报告，楼市“松动”的可能性更小。报告指出，目前操纵市场的力量仍然很强，房地产真正的“软着陆”还未实现。报告建议，为防止房地产泡沫卷土重来，在政策上要做到“三不”，即土地偏紧的政策不能松、信贷政策不能松、税收政策不能松。

“潜在过剩”还是“不会过剩”

楼市调控的重心围绕消费，而消费离不开供求。央行发布的2005年第四季度货币政策执行报告称，截至12月末，全国商品房空置面积1.43亿平方米，同比增长15.7%；其中，商品住宅空置面积8319万平方米，同比增长12.4%。国家统计局中国经济景气监测中心日前也在《重视房屋潜在过剩的矛盾》的报告中指出，2005年全国房地产购置土地面积中，有一半以上，即近1.7亿平方米的土地未完成开发；去年前11个月全国房屋建筑面积竣工率大幅降至19%以下，而同期的住宅空置面积占商品房空置面积的55.3%，住宅成空置主体。未开发土地比重增大、商品房竣工率下降和空置面积增长，这三个信息“碰头”则表明：房屋潜在过剩风险出现。

但开发商们不同意“过剩说”。他们认为“房地产和黄金、石油一样，是不可替代的稀缺资源，因为稀缺所以造成价格上涨，但不会过剩”，从长期走势来看，我国住宅是处在供不应求的状态而非过剩。

不过，房地产问题研究者认为，开发商不承认过剩很自然，但这并不能掩盖潜在过剩风险的存在。其一，长时段内不过剩不代表短期内不过剩；其二，当一种商品价格长期持续上涨，供给一定会过剩，这是经济规律，房地产概莫能外。上述报告中的数据最能说明，中低档住房不足、高档住房过多导致的结构性问题是商品房空置的主要原因。国家统计局中国经济景气监测中心的研究人员张海旺指出，要消除房屋潜在过剩风险，鼓励自主性需求，就必须继续加强对房地产市场的宏观调控，加大运用财政手段调整房屋结构的力度，并认识到结构调整的长期性。

拉动内需与购买力如何均衡

“鼓励住宅消费年”能否成为现实的“住宅消费年”，关键在价格与购买力能否达成均衡。眼下，住房与教育、医疗一起，成为百姓最为关注的三大领域，“居者有其屋”仍为很多人梦寐以求，但房价仍在高位。“一个家庭倾一生积蓄都不一定能买得起一套房子，在这种情况下，即使有强烈的买房愿望，除了富裕阶层，又有多少人会消费？”北京市的一位房地产专家指出，要想成为住宅消费年，房价必须回归到百姓可以接受的水平，或者只有提高老百姓的收入。只有居民收入预期和实际收入双双见涨，住宅消费年才可能实现。在中国社会科学院金融研究所研究员易宪容看来，希望通过以住房消费来带动国内消费本没错，但要在高房价时把民众赶入房地产市场，无异于将其“推入高负债的火坑”。他认为，要发展住房消费，不仅在于住房结构调整，更在于让目前过高的房价理性回归，让绝大多数民众有支付能力进入房地产市场。对此，政府应该也有能力在诸如规划、土地出让、交易税、银行利率及信贷等环节上有所调节。

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